Renovationmanagemx.proD-01
Programa de obra
Un calendario con fechas reales, no con buenos deseos: precedencias entre gremios, holguras marcadas y los hitos que liberan pagos. Es el documento que permite saber, cualquier martes, si la obra va tarde o va bien.
Dirección y supervisión de obra · Durango, DGO
Reformas, contratistas y recepción de obra en Durango
Renovationmanagemx.pro es una oficina privada de dirección de obra en vivienda. Escribimos el alcance, abrimos el presupuesto por partidas, invitamos y comparamos constructores, armamos el expediente de la licencia de construcción ante el ayuntamiento, ponemos programa y responsable en sitio, llevamos la bitácora de obra y cerramos con acta de recepción y lista de pendientes.
La visita de levantamiento se agenda sin costo y no obliga a contratar. Atendemos de lunes a viernes de 9:00 a 20:00; el sábado cerrado.
- 07:40Llegada antes que la cuadrilla, revisión de lo que quedó abierto el día anterior.
- 09:15Recorrido con el maestro: avance real contra el programa de la semana.
- 11:00Verificación de lo que se va a tapar hoy, con fotografía antes de cerrar muro.
- 13:30Anotación en la bitácora de obra: avance, desviaciones y materiales recibidos.
- 16:00Llamadas a proveedores para que lo de mañana esté en sitio antes de que lo pidan.
- 18:20Parte del día al propietario: qué se hizo, qué falta y qué decisión hay que tomar.
Quiénes somos
Una oficina de obra en Durango, desde 2022
Renovationmanagemx.pro S.A. de C.V. se constituyó el 2 de marzo de 2022 y trabaja en un solo oficio: dirigir obra de reforma en vivienda por cuenta del propietario. No somos constructora y no tenemos cuadrilla propia; ponemos el método, el papel y la presencia en sitio, y la ejecución la contrata quien corresponda con contrato aparte.
Atendemos casa habitación: casa sola, departamento en condominio, vivienda en fraccionamiento con reglamento interno y locales pequeños en planta baja. No hacemos naves ni obra industrial. El tipo de inmueble cambia el trámite, el calendario y la clase de constructor que conviene invitar, así que conviene decirlo desde la primera llamada.
En Durango el calendario manda más que en otros lados: el invierno recorta horas de trabajo al aire libre y la temporada de lluvias concentra el agua en pocas semanas. Programar exteriores en el mes equivocado cuesta más caro que cualquier ahorro de material.
| Razón social | Renovationmanagemx.pro S.A. de C.V. |
|---|---|
| RFC | REN220302PK5 |
| Constituida | 2 de marzo de 2022 |
| Domicilio | 20 de Noviembre Durango 705, C.P. 34000, Durango, Durango, México |
| Teléfono | +52 618 818 2083 |
| Correo | [email protected] |
| Atención | Lunes a viernes de 9:00 a 20:00; sábado cerrado |
Durango
Gómez Palacio
Lerdo
Canatlán
Nombre de Dios
Vicente Guerrero
Santiago Papasquiaro
Calendario tipo
Ocho tramos, y cada uno libera algo
Es un calendario de referencia para una reforma de vivienda de tamaño medio; el de tu obra sale del levantamiento y se anexa al contrato con fechas reales. Los tiempos de ventanilla no están aquí porque no dependen de nosotros.
S-00Visita y levantamientoMedidas, fotos y lista cerrada de trabajos.
S-01Presupuesto por partidasCada renglón con su medida, su unidad y lo que queda fuera.
S-02Invitación a constructoresTres cotizaciones pedidas sobre un alcance idéntico.
S-03Expediente municipalPlanos, firmas responsivas y el pago de derechos.
S-04Contrato y programaFechas, pagos contra estimación y penas por retraso.
S-05Arranque con bitácoraPrimera acta de inicio y protecciones en sitio.
S-06Cortes de estimaciónMedición en sitio antes de liberar cada pago.
S-07Recorrido y pendientesPruebas de instalaciones y lista con fecha.
El tramo de expediente municipal aparece en el calendario, pero su duración la fija la autoridad: nosotros respondemos por presentarlo completo y por contestar observaciones el mismo día, no por la fecha en que resuelve el ayuntamiento.
Lo que hacemos
Seis frentes con un solo responsable
La conversación empieza por el calendario porque es donde se ve si una obra está dirigida o solo empezada. Pero el trabajo abarca todo el recorrido, y se contrata junto o por partes.
D-02
Responsable en sitio
Una persona con nombre y teléfono que está en la obra, no que pasa por ahí. Revisa lo que se va a tapar antes de que se tape, ordena a los gremios entre sí y resuelve en el momento lo que si no se resuelve cuesta una semana.
D-03
Alcance y presupuesto
Levantamiento, lista cerrada de trabajos y gasto abierto por partidas con cantidad, unidad y precio unitario. Sin ese par de documentos no hay forma de comparar propuestas ni de pagar estimaciones sin discutir.
D-04
Contratación y licencia
Invitación a varios constructores sobre el mismo alcance, revisión del contrato de obra antes de la firma y armado del expediente de licencia de construcción conforme al reglamento del municipio que te toca.
D-05
Bitácora y estimaciones
Cada visita deja registro: avance, desviación, material recibido y decisión tomada. Las estimaciones se revisan contra medición en sitio, y lo que no está ejecutado no se paga aunque esté facturado.
D-06
Recepción, acta y cierre documental
Recorrido final punto por punto con el propietario delante, pruebas de instalaciones, acta firmada con lista de pendientes fechada y expediente completo de entrega: planos de lo realmente construido, bitácora cerrada, pólizas de garantía y los CFDI que amparan lo pagado. Es el único módulo que no se puede improvisar el último día, porque se arma desde el primero.
Bitácora y estimaciones
Una semana cualquiera, tal como queda escrita
Este es un extracto de ejemplo con el formato que usamos. Lo importante no es el detalle, sino que cada día deje línea: sin registro no hay forma de reclamar nada seis meses después.
| Día | Asiento | Qué quedó anotado |
|---|---|---|
| L 04 | Trazo y protecciones | Se marca el trazo en piso y se protegen accesos y muebles. |
| M 05 | Demolición controlada | Retiro de escombro el mismo día; ruta acordada con vecinos. |
| J 07 | Prueba de presión | Línea hidráulica a presión 4 horas antes de cerrar muro. |
| V 08 | Corte de estimación | Medición en sitio y firma del avance con el constructor. |
| L 11 | Canalización eléctrica | Calibres verificados por circuito contra el proyecto. |
| X 13 | Desviación anotada | Falta material de acabado; se mueve la fecha dos días. |
¿Qué es exactamente la bitácora de obra?
Es el registro cronológico de lo que pasa en la obra: quién estuvo, qué se ejecutó, qué material llegó, qué se decidió y qué se desvió del programa. En muchas obras la lleva el Director Responsable de Obra cuando el municipio lo exige; nosotros la llevamos siempre, aunque no sea obligatoria, porque es lo único que permite reclamar con fechas cuando algo sale mal meses después.
¿Cómo funcionan las estimaciones?
Se mide en sitio lo realmente ejecutado de cada partida, se compara con el presupuesto y se libera ese pago. No se paga por porcentaje calculado a ojo ni por adelantado global. Cuando el constructor factura más de lo medido, la diferencia queda anotada y se resuelve antes del siguiente corte, no al final.
¿Qué pasa cuando la obra se desvía del programa?
Se anota la desviación el día que ocurre, con su causa y su efecto en la fecha de término. Algunas se recuperan reordenando gremios; otras mueven la entrega y hay que decirlo a tiempo. Lo que no hacemos es maquillar el avance: un calendario que siempre va bien es un calendario que nadie está mirando.
¿Ustedes pueden firmar como DRO?
No confundas las figuras. El Director Responsable de Obra es una persona física con registro ante el municipio, y firma bajo su propia responsabilidad. Nuestro trabajo es de dirección y supervisión por cuenta del propietario; cuando la obra exige DRO o corresponsables, se contratan aparte y nosotros coordinamos su participación y sus visitas.
En números
Cómo está armada la dirección de obra
4 añosde oficina en Durango, dirigiendo obra ajena.
8 tramosen el calendario tipo, de la visita al acta.
2 visitaspor semana como mínimo en obra en curso.
6 partidasmínimas en que se abre cualquier presupuesto.
3 propuestaspedidas a constructores distintos con idéntico alcance por escrito.
0 comisionesde constructores y proveedores: el honorario lo paga el propietario.
16 % de IVAdesglosado en el CFDI de cada pago, sin excepción.
Ninguna de estas cifras promete un resultado: describen cómo trabajamos. El precio de tu obra sale del levantamiento y el plazo de cualquier trámite lo fija la autoridad municipal.
Preguntas
Cuatro dudas sobre dirigir una obra ajena
¿Cuántas visitas incluye la dirección de obra?
Depende del tamaño y del ritmo: hay obras que piden visita diaria las primeras semanas y dos por semana después. El número queda escrito en la propuesta, con día y duración, y si hace falta aumentarlo se dice antes, no se factura de sorpresa.
¿Y si ya tengo constructor y solo quiero supervisión?
Es un encargo frecuente y no hay conflicto: revisamos el contrato que firmaste, levantamos el estado en que va la obra, ponemos programa y bitácora desde ese punto y seguimos con los cortes de estimación. No cobramos comisión al constructor, así que el único lado que defendemos es el tuyo.
¿Qué pasa si el municipio nos suspende la obra?
Si la suspensión viene por falta de licencia o por salirse de lo autorizado, lo primero es regularizar el expediente, y eso lo marca el ayuntamiento con sus tiempos. Por eso insistimos en entrar antes de que empiece la obra: regularizar siempre cuesta más caro y más lento que tramitar bien.
¿El precio de su servicio cómo se calcula?
Con honorario cerrado por etapa, dicho antes de firmar, en función del alcance, la duración y el número de visitas. No trabajamos a porcentaje del costo de obra: sería premiar que la obra salga más cara, y eso es exactamente lo contrario de para qué nos contratas.
Visita de arranqueSe agenda sin costo y no obliga a contratar.
HonorarioCerrado por etapa, nunca a porcentaje de la obra.
ComisionesNinguna, ni de constructores ni de proveedores.
Nueve preguntas
Cuéntanos la obra y te devolvemos un programa
Son nueve pasos de opción múltiple sobre el inmueble, la etapa en que va y cómo se están pagando los avances. Al final dejas tus datos y te llamamos. No se cobra, no obliga a contratar y no pedimos CURP, RFC ni información bancaria.
01Tipo de inmueble y superficie.
02En qué etapa va hoy la obra.
03Si hay contrato firmado.
04Cómo se están pagando los avances.
05Si el municipio ya pidió licencia.
06Qué documentos del inmueble tienes.
07Para cuándo necesitas terminar.